- Chéri, si on achetait une maison !
- Mais bien sûr ma chérie, si cela te fait plaisir.

Ainsi commence la grande aventure immobilière de Mlle G. ANVI et M. JANJAN. « C’est celle-ci, notre future maison !», déclare Mlle G. ANVI après quelques visites.

- Oui. Oui. Se sera celle-ci ma chérie, confirme M. JANJAN.
- C’est parfait, je vous invite à venir signer le compromis de vente au plus vite, répond leur agent immobilier M.GRANDESDENTS.

Le lendemain, notre jeune couple se rend dans son agence immobilière pour signer le fameux compromis de vente, un document obligatoire pour tout achat de bien immobilier.

Confiants, nos amoureux se laissent guider par M.GRANDESDENTS et signent. Quelques semaines plus tard, les ennuient commencent… Pourquoi ? Parce qu’un compromis de vente ne se remplit pas uniquement de bonnes paroles de M.GRANDESDENTS. Pour éviter tout problème, nos amoureux auraient dû s’impliquer dans sa rédaction.

Un compromis de vente est un avant-contrat réalisé entre le vendeur d’un bien immobilier et un acheteur. Il ne faut surtout pas prendre cet acte à la légère. Son contenu doit être rédigé en accord avec les deux parties devant un notaire, un agent immobilier ou directement avec le vendeur. Le compromis peut se faire à l’aide d’un formulaire type ou sur un papier libre. Chacun s’engage à respecter les clauses indiquées dans le compromis afin de faire aboutir la vente.

 

Les clauses juridiques à respecter :

- L’acheteur dispose de :
> 7 jours de rétractation s’il souhaite mettre fin à la vente sans justification. Généralement dès la fin du délai de rétractation, le futur acquéreur remet un chèque d’acompte au vendeur (5 ou 10% du montant de la transaction).

> L’acheteur dispose de 45 jours pour obtenir le financement nécessaire. L’accord de prêt peut être une condition suspensive. Ainsi, le fait de ne pas obtenir de financement peut mettre fin à la vente. Certains compromis de vente imposent dans les clauses suspensives trois refus de prêts, sinon la vente se poursuit.

Si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien immobilier après le délai de rétractation ou si l’apport personnel annoncé sur le compromis de vente n’est pas respecté, l’acheteur est pénalisé de 10% du montant total de la transaction.

10% sur une centaine de milliers d’euros ce n’est pas rien, cela peut représenter les économies d’une vie. Il est donc important que les futurs acheteurs soient sûrs de leur choix.

 

Bon à savoir avant de signer :

- La prise de conseils auprès d’un notaire est gratuite.

Les notaires sont payés à la vente comme les agents immobiliers. Certains conseillent donc de se faire assister par un deuxième notaire, d’autres par un avocat pour plus d’impartialité.

Le vendeur et l’acheteur peuvent chacun se faire assister par un notaire. Sachez que  les deux notaires se partageront la commission si la vente aboutie.

- Pour être considérée comme « habitable », une pièce doit faire au moins 9m² et 2m20 de hauteur. Quelles pièces sont considérées comme habitables ? Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier en vente, il n’y a pas de règles précises. L’acheteur accepte ou pas le bien tel qu’il est.

- Les démarches prennent environ 3 mois, voire plus en période de congés d’été.

- Lisez bien attentivement les courriers du notaire et de l’agence immobilière. Au moindre doute, demandez l’avis d’un professionnel (notaire, avocat…) ou de votre entourage. Si les courriers ne correspondent pas aux conditions de départ, il est important de répondre par courrier pour faire part de votre avis. Sinon, l’adage « qui ne dit mot consent » entre en application…

 

Quelques conseils aux futurs acheteurs :

- Pendant les 7 jours de rétraction :
> retournez voir à différents moments de la journée le bien que vous voulez acheter,
> rencontrez le voisinage et posez-leur des questions,
> renseignez-vous auprès de la mairie pour connaître les aménagements prévus afin d’éviter toute mauvaise surprise par la suite.

- La loi Carrez est obligatoire uniquement pour les appartements mais optionnelle pour les maisons. Pour la sécurité de l’acheteur, il est conseillé de faire apparaître les dimensions exactes de la surface habitable de la maison. Car sans document écrit, vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur ni faire annuler la vente  si vous découvrez que votre bien immobilier fait 70m² au lieu des 100m² annoncés.

Sachez que vous avez un an pour faire constater que le métrage vendu est le bon. Si une erreur supérieure à 5% de la surface indiquée sur l’acte de vente est constatée, vous pouvez demander le remboursement de la surface manquante.

- Aucune signature n’est obligatoire le jour de la rédaction du compromis de vente.

Vous pouvez très bien demander un temps de réflexion sur son contenu. Profitez de ce temps pour lister toutes les conditions suspensives que vous souhaitez ajouter ou tout document permettant de vérifier certains éléments (ex : état de la toiture, plan et métrage des pièces, contre-expertise des diagnostics d’électricité/plomb/amiante/, coefficient d’occupation du sol (COS) déterminant  la densité de construction admise par l’urbanisme, etc.). Profitez-en pour faire vérifier le contenu du compromis par un avocat ou un autre notaire.

- Pensez à inclure une ou plusieurs conditions suspensives (ex : date définitive de l’acte authentique, obtention d’un permis de construire, montant maximum des travaux à réaliser, etc.), afin de pouvoir annuler la vente si l’une des clauses n’est pas respectée.

- N’oubliez pas : un compromis vaut vente !

Et bien sûr, n’hésitez pas à nous faire part de vos expériences et de vos conseils en la matière !

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